Vì nội dung chia sẻ khá dài các bạn chịu khó đọc nha, nếu bạn nào lười đọc có thể xem trên kênh youtube Nhật Bản – Những Điều Cần Biết ha. Nếu có thắc mắc các bạn cứ đặt câu hỏi bên dưới hoặc trên kênh youtube, tôi sẽ trả lời nhanh nhất có thể.
Dưới đây là phần chia sẻ bí quyết mua nhà tiết kiệm tiền tỷ từ kinh nghiệm thực tế của bản thân tôi.
1. MUA VÀO THÁNG 1,2 VÀ ĐẦU THÁNG 3:
Tháng 3 là thời điểm các công ty quyết toán nên tháng 1,2 và đầu tháng 3 là thời điểm thích hợp để mua nhà. Đặc biệt nếu nhờ bất động sản vay ngân hàng thì có khả năng lãi suất ưu đãi cao hơn bản thân trực tiếp vay ngân hàng và điều kiện vay cũng dễ hơn do cả 2 bên bds và ngân hàng có những thỏa thuận ngầm để cùng nhau đạt mục tiêu doanh thu trước khi quyết toán.
Tháng 3 là tháng quan trọng nhất trong năm, người mua bằng tiền mặt sẽ mất 2 tuần thanh toán, người mua bằng tiền vay ngân hàng thường mất 1 tháng để thanh toán, vì vậy tất cả công ty BĐS đều có chương trình khuyến mãi thu hút khách mua kéo dài đến 10/3 thì kết thúc. Ngoài ra, trong tháng 3 bạn nên tích cực kiểm tra giá căn nhà bạn yêu thích, hầu hết các BĐS sẽ thay đổi giá vào chiều tối thứ 2 hàng tuần ( BĐS nào nghĩ định kì vào thứ 2, thứ 3 thì bạn check giá vào thứ 4 ), thường 1 căn 2 tuần giảm giá 1 lần.
2. MUA VÀO THÁNG 8, THÁNG 9:
Trái với tháng 3, mùa hè khách xem nhà cực ít, lại là thời điểm lễ Obon nên hầu như nhiều BĐS phải nghĩ lễ vì vắng khách. Vì vậy, nếu bạn mua nhà vào tháng 8 sẽ rất dễ thương lượng giá.
Mặt khác, có 1 số công ty lớn quyết toán vào tháng 9 thay cho tháng 3 nên những công ty này rất tích cực giảm giá vào tháng 9.
3. MUA SAU KHI NHÀ HOÀN THÀNH TRÊN 3 THÁNG:
Mỗi giai đoạn giá nhà sẽ được giảm với mức khác nhau, ví dụ: giá nhà lúc mới phân lô đất là 3000 man yen thì sau 3 đến 4 tháng kể từ lúc xây xong nhà hoàn chỉnh giá sẽ giảm chỉ còn 2500 man yen. Cụ thể:
Giá ban đầu phân lô đất: 3000 man yên
Khi bắt đầu xây dựng khung sườn nhà: 2900 man yên (giảm giá lần 1)
Sau khi xây xong nhà: 2800 man yên (giảm giá lần 2)
Sau khi hoàn thành tất cả nhà và sân vườn: 2700 man yên (giảm giá lần 3)
2 tháng sau khi xây xong nhà: 2600 man yên (giảm giá lần 4)
3 đến 4 tháng sau khi xây xong nhà: 2500 man yên (giảm giá lần 5)
Lưu ý: về nguyên tắc nhà sau khi xây quá 1 năm không bán được sẽ bị hạ cấp thành nhà cũ 中古, giá sẽ lao dốc, vì vậy BĐS chỉ muốn bán nhà trước 9 tháng sau khi hoàn thành. Do đó, khoảng thời gian từ 6 đến 9 tháng rất dễ thương lượng giá, bạn có thể yêu cầu họ giảm từ 100 – 150 man yen hoặc dưới 100 man yen + option như làm thêm cửa lưới, gắn giá treo màn,…so với giá đăng tại thời điểm đó. Thời điểm nhạy cảm như dịch corona hay mới động đất thì có thể xin giảm giá 200 man yen.
Trường hợp đặc biệt nếu sau 11 tháng hoàn thành nhà không bán được, chủ nhà sẽ có xu hướng giảm mạnh trước khi căn nhà biến thành nhà 中古, bạn sẽ thật sự shock với giá được giảm. Tuy nhiên trường hợp này cực hiếm và thường những căn này không được ưa chuộng.
4. NHÀ PHÂN LÔ CÒN 1 CĂN CHƯA BÁN ĐƯỢC:
Thực tế những bất động sản bán nhà phân lô thường sở hữu nhiều lô đất, họ còn nhiều nhà khác phải bán và muốn bán dứt điểm căn cuối cùng để mau thu hồi vốn và đầu tư tiếp lô khác, vì vậy nếu gặp những căn như thế này bạn nên thương lương giá để có được giá ưu đãi nhất. Đừng để bị họ dụ rằng “ vị trí này tốt nên chỉ còn 1 căn thôi, bạn không mua gấp khách hàng khác sẽ mua…”. Nếu bạn đã tiến hành thẩm tra ban đầu trước khi đi xem nhà, hãy đặt ngược vấn đề với họ “ Tôi đã thông qua thẩm tra ban đầu, nếu đồng ý với giá…tôi sẽ kí hợp đồng ngay ”.
5. THẨM TRA VAY BAN ĐẦU TRƯỚC KHI ĐI XEM NHÀ:
Bạn nên thẩm tra ban đầu 事前審査 trước khi đi xem nhà. Thông thường nếu thẩm tra quaネット銀行 mất thời gian từ 3 – 7 ngày, nếu thẩm tra trực tiếp tại các ngân hàng lớn mất 1 – 2 tuần, cùng 1 lúc bạn có thể xin thẩm tra khoảng 3 ngân hàng. Việc thẩm tra sẽ giúp bạn so sánh lãi suất và điều kiện vay các ngân hàng dễ dàng hơn và sẽ dễ cho bạn thương lượng giá hơn vì bạn có kết quả thẩm tra nghĩa là bạn có tín dụng cao, BĐS cũng sẽ bán được nhà nhanh.
6. THƯƠNG LƯỢNG GIÁ:
Ngay từ đầu bạn đừng bao giờ đề cập quá nhiều về giá cả, môi giới sẽ cho rằng khả năng bạn có giới hạn, vì vậy chỉ đề cập trước lúc bắt đầu kí hợp đồng. Lúc này, cả chủ nhà và bds đều muốn nhanh chóng kết thúc hợp đồng để lấy thành tích nên việc thương lượng giá trở nên dễ dàng hơn. Ngay cả những căn nhà vừa mới giảm giá bạn cũng có thể thương lượng giảm thêm 3% so với giá tại thời điểm kí hợp đồng nhưng tôi khuyên bạn nên xin giảm giá hơn mức 3%, ví dụ: căn nhà giá 2180 man yen, bạn xin giảm số lẽ 80 man yen. Nếu họ do dự bạn hãy bảo rằng “ Tôi đã có kết quả thẩm tra ban đầu của ngân hàng, nếu đồng ý với giá này tôi sẽ kí hợp đồng mua ngay ”.
7. XEM NHÀ VÀO ĐẦU THÁNG HOẶC CUỐI THÁNG:
Doanh thu của BĐS được tính khi bạn chính thức thanh toán tiền, nếu bạn đã có kết quả thẩm tra ban đầu thì quá trình thẩm tra chính thức 本審査 sẽ mất từ 2 tuần – 1 tháng. Vì vậy, nếu bạn thương lượng giá đầu tháng BĐS sẽ tin rằng trong tháng họ sẽ nhận được tiền, nếu bạn thương lượng giá vào cuối tháng họ sẽ chắc chắn tháng sau nhận được tiền. Ngược lại giữa tháng thì họ sẽ có xu hướng đợi thêm những con mồi khác dễ cắn câu hơn bạn.
8. TÂM LÝ VỮNG VÀNG:
Môi giới luôn nhìn vào ý chí muốn mua nhà ngay hay còn do dự mà họ quyết định thương lượng mức giá với bạn. Nếu bạn tỏ ra cực kì thích căn nhà ấy họ sẽ chiêu dụ bạn mua ngay mà vẫn kiềm giá, ngược lại bạn do dự vì mình có nhiều sự lựa chọn khác tốt hơn thì họ sẽ xuống nước với bạn. Hãy cố gắng bình tĩnh và tìm ra những yếu tố bất tiện như xa siêu thị, xa trường học, xung quanh không có bs nhi, xung quanh vắng vẻ, … để yêu cầu giảm giá bán.
9. CHỌN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN MIỄN PHÍ TIỀN GIỚI THIỆU:
Tiền phí giới thiệu nhà = 3% giá trị căn nhà + 6man yen + 10% thuế, vì vậy để tiết kiệm bạn phải chọn môi giới bất động sản miễn phí tiền giới thiệu.
Chỉ cần bạn vào google search 仲介手数料無料 + địa danh bạn sinh sống ( ví dụ 東京仲介手数料無料 ) , google sẽ cho bạn kết quả của nhiều BĐS môi giới miễn phí. Bạn tham khảo các trang web chọn trang nào bạn thấy trình bày dễ hiểu, chi tiết và tham khảo số nhà họ đã bán được trong năm qua cũng như những bình luận, đánh giá của khách hàng trên mạng ( đừng quan tâm những lời bình luận trực tiếp trên trang web của họ ) thì bạn bắt đầu giao dịch với họ.
Bạn nên giao dịch với 2 hoặc tối đa 3 BĐS để lựa chọn giá tốt nhất trước khi chính thức kí hợp đồng vì tùy theo uy tín, kinh nghiệm, tầm ảnh hưởng mà mỗi BĐS sẽ có giá thương lượng khác nhau.
Lưu ý: đừng giao dịch quá nhiều với BĐS vì nếu 1 BĐS nào đó họ thông báo với chủ nhà tên của khách hàng đang giao dịch với họ nhưng bạn lại đi giao dịch thêm BĐS khác thì bạn sẽ rất khó có được giá tốt.