Hầu hết các công ty môi giới, công ty bất động sản đều đưa ra những ưu điểm hấp dẫn để thuyết phục chủ đầu tư. Những đầu tư bao giờ cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định, nếu bạn có thể lý giải tường tận những rủi ro có thể xảy ra thì bạn sẽ dễ dàng kiểm soát được dòng tiền của mình và có thể lên kế hoạch cụ thể cho việc đầu tư của mình đạt hiệu quả hơn.
Giữ lời hứa với các bạn, hôm nay tôi xin chia sẻ những ưu điểm và nhược điểm khi đầu tư mansion ở Nhật để cho thuê như sau:
ƯU ĐIỂM:
1. Chỉ cần 1 số tiền không quá lớn vẫn có thể đầu tư 1 căn hộ cũ để cho thuê:
Hiện tại có rất nhiều căn hộ dạng ワンルームマンション cũ bán với giá khoảng vài trăm man yen. Với số tiền ấy bạn vay dạng 投資用ローン với lãi suất thời điểm hiện tại dao động từ 1.7 – 6.5%/ 1 năm. Tùy theo tín dụng của mỗi người và hình thức vay như lãi suất biến động hay lãi cố định mà lãi suất vay sẽ dao động khác nhau, vì vậy dù 2 người cùng vay 1 ngân hàng cùng 1 thời điểm có khả năng lãi suất chênh lệch rất cao.
Người ta nói rằng về lợi nhuận, bạn sẽ thu được khi đầu tư là khoảng 6% ( cái này là RẤT LÝ TƯỞNG á, chứ thực tế thì tùy tình hình kinh tế, tình hình thiên tai hay dịch bệnh thì chắc chắn sẽ không đạt con số mơ ước này ).
Trong trường hợp lý tưởng thì bạn đầu tư 500 man yen thì bạn sẽ thu được lợi nhuận 1 năm của bạn là 30 man yen. Nếu lãi suất bạn vay 1.8%/ 1 năm thì tiền lãi bạn trả tương ứng là 9 man yen. Vậy tiền lời bạn nhận được tương ứng 21 man yen.
Và dĩ nhiên bạn muốn lời nhiều thì bạn phải đầu tư căn hộ tốt giá cao hơn. Vd căn hộ 3000 man yen ( trong đó tiền mặt 1000 man yên + tiền vay 2000 man yên ) thì theo cách tính trên và cũng lãi suất vay 1.8%/ 1 năm thì lợi nhuận của bạn 1 năm ứng với giá trị căn hộ là 3000 man *6%= 180 man yen. Và lãi suất của 2000 man yen là 2000*1.8%= 36 man yen/ 1 năm.Vậy tiền lời bạn nhận được tương ứng là 180-36=144 man yen/ 1 năm.
Lưu ý: khi tính tiền lời này là họ không đề cập với bạn về các chi phí phát sinh như tiền sửa chữa - bảo trì căn hộ, tiền quản lý, lãi suất sẽ thay đổi,...nên thực tế cho dù trường hợp lý tưởng thì bạn KHÓ đạt tiền lời như kì vọng.
2. Thay thế cho bảo hiểm sinh mệnh:
Nếu vạn nhất chủ đầu tư tử vong hay bệnh nan y thì tiền bảo hiểm sinh mệnh khi bạn vay ngân hàng bắt buộc bạn tham gia 団体信用 sẽ chi trả phần nợ còn lại, tức là gia đình bạn sẽ được thừa kế căn hộ đã mua mà không cần trả phần nợ vay ngân hàng.
Nhưng khi tham gia 団体信用生命保険 dạng 一般 thì 団体信用 chỉ trả phần tiền nợ còn lại cho bạn khi bạn bị TỬ VONG, trường hợp bệnh nan y thì họ KHÔNG CHI TRẢ. Muốn an toàn thì bạn phải tham gia phần bảo hiểm dành cho các loại bệnh nan y như tiểu đường nặng, ung thư,... và chắc chắn kèm theo điều kiện khắt khe. Khi tham gia loại bảo hiểm này thì tiền lãi thường tăng từ 0.2 – 0.3%/ 1 năm.
Lưu ý: nếu các công ty 団体信用 càng dễ dãi thì bạn phải càng tìm hiểu kĩ điều kiện để được trả tiền nợ, đặc biệt mấy chữ nhỏ xíu vì những chữ này cực kì có ý nghĩa và thường khách hàng dễ bỏ xót nhất.
3. Tăng thu nhập hàng tháng, bạn sẽ an tâm dưỡng già khi về hưu:
Nếu việc đầu tư có hiệu quả thì chắc chắn bạn sẽ tăng nguồn thu nhập, hỗ trợ cuộc sống tốt hơn.
Lưu ý: thu nhập càng cao đồng nghĩa với việc bạn phải đóng thuế 住民税、所得税 cao.
1. Có thể thoát thuế thừa kế:
Tùy theo giá trị tài sản của bạn ( bao gồm tiền mặt, bất động sản, cổ phiếu, tất cả những gì bạn sở hữu có giá trị ) mà người được thừa kế phải chịu 1 khoảng thuế nhất định. Nhìn chung giá trị bđs được định giá chỉ bằng 70% giá trị thực ( cách tính này là cách tính đơn giản mà tính ước chừng, chỉ mang tính tương đối mà thôi ) nên so với giá trị tiền mặt thì đầu tư bđs sẽ có tác dụng giảm thuế thừa kế hiệu quả. Nhưng họ sẽ không đề cập với bạn nếu nhà của bạn trị giá dưới 1000 man yen thì mức thuế phải trả là 10% không có mức khấu trừ thêm, giá trị nhà càng lớn thì mức thuế càng tăng dần và mức khấu trừ sẽ cao hơn. Do đó, việc giảm thuế chỉ thực sự có sự khác biệt lớn khi tài sản của bạn tính hàng oku yen.
Vd1: nếu tổng tài sản của bạn sở hữu dưới 1000 man yen thì mức thuế thừa kế tương ứng khoảng 100 man yen.
Vd2: Nếu tổng tài sản của bạn sở hữu trên 1000 man yen – dưới 3000 man yen thì thuế thừa kế tương ứng 15% trừ cho phần khấu trừ là 50 man yen, tức mức thuế bạn chịu trong trường hợp tài sản 2000 man yen = 2000*15%-50 = 250 man yen.
Mặt khác, nhiều đại gia đầu tư nhiều bđs rồi thành lập pháp nhân kinh doanh, các thành viên trong gia đình đóng vai trò là nhân viên cty. Đây là 1 trong những hình thức thoát thuế hiệu quả mà các đại gia ưa chuộng nhất.
2. Giảm thuế khi làm thủ tục 年末調整 vào cuối năm:
Việc giảm khấu trừ 住宅ローン đòi hỏi bạn phải thỏa mãn điều kiện nhất định và kéo dài 10 năm nhưng nếu bạn đầu tư trước ngày 1/1/2021 thì thời gian được khấu trừ 13 năm trong đó cách tính 3 năm sau sẽ khác 10 năm đầu. Nếu không thỏa mãn sẽ không được miễn giảm ( phần điều kiện miễn giảm lần sau tôi sẽ chia sẻ chi tiết hơn vì khá dài ).
Hoặc trong trường hợp bạn đầu tư bị lỗ thì mới hoàn lại 1 phần tiền thuế 所得税 và giảm 1 phần tiền住民税. Mà tôi tin rằng chẳng ai muốn mình đầu tư bị lỗ. Nếu cty bđs họ hứa hẹn sẽ phù phép để bạn được giảm thuế thì đây là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật thì sẽ bị phân xử khi bị phát hiện.
Do đó, nói đầu tư sẽ mang lại hiệu quả giảm thuế thì KHÔNG CHÍNH XÁC, nếu có giảm chỉ mang tính nhất thời, còn về lâu dài thì sẽ không được giảm như 10 năm đầu.
3. Có thể lấy tư cách visa quản lý, kinh doanh:
Nếu bạn đầu tư căn hộ bạn có thể xin visa quản lý, kinh doanh nhưng bạn phải có tiềm năng về tài chính, có kinh nghiệm trong lĩnh vực bđs, có khả năng lập bản kế hoạch đầu tư chi tiết, khả năng tiếng Nhật tốt thì cơ hội đậu tư cách visa quản lý, kinh doanh mới cao.
Hiện nay, mọi người thường chuộng hình thức kinh doanh nhà nghỉ tư nhân dạng AirBNB để xin visa quản lý, kinh doanh lĩnh vực nhà nghĩ sẽ đơn giản hơn nhưng lưu ý thời gian kinh doanh chỉ cho phép 180 ngày/ 1 năm.
NHƯỢC ĐIỂM:
1. Nguy cơ mất thu nhập do nhà trống hoặc người thuê thanh toán chậm:
Nếu nhà trống không người thuê tức bạn sẽ mất thu nhập, hoặc người thuê thanh toán chậm nhưng bạn vẫn phải trả lãi suất ngân hàng và các chi phí phát sinh đúng hạn như phí quản lý, phí bảo hiểm, phí bảo trì,...Nếu bạn kí kết với các cty bđs, cty quản lý bảo đảm thu nhập tối thiểu ngay cả khi nhà trống thì bạn cũng phải trả ít nhất là 20% tiền thu nhập từ phòng cho thuê và thường kèm theo điều khoản sẽ chịu trách nhiệm tu sửa nhà cho bạn nhưng chắc chắn phí thi công cao hơn hẳn so với bạn tự tìm cty sửa chữa. Tình trạng nhà trống kéo dài buộc bạn phải giảm giá cho thuê, tân trang nhà lại tức chi phí tăng mà thu nhập lại giảm.
Trường hợp bạn quyết định tự tìm người cho thuê không thông qua bđs hay các cty môi giới thì rủi ro người thuê bỏ trốn, không đóng tiền nhà, gây rối nơi ở,...rất cao.
2. Phí bảo trì, tu sửa, bảo hiểm cao:
Thông thường người đầu tư muốn giảm rủi ro nên sẽ chọn những căn hộ giá rẻ, mà giá rẻ là có lý do như nhà quá cũ, vị trí không đẹp, căn hộ từng có biến cố lớn như có người tự tử,...Đối với những căn hộ thế này thì phí bảo trì, tu sửa và bảo hiểm rất cao. Nhà càng lâu năm thì càng xuống cấp, đặc biệt những căn mansion ngoại quan kém sẽ càng kén người thuê nên giá nhà chắc chắn thấp hơn so với những căn khác cùng khu vực. Vì vậy, bạn phải căn nhắc thu nhập mình cho thuê có đủ bù lại chi phí bỏ ra hay không.
3. Nguy cơ giá nhà giảm:
Về nguyên tắc nhà càng cũ thì giá thuê nhà càng giảm ngược lại chi phí phát sinh lại tăng nên chắc chắn bạn khó đạt được lợi nhuận như kì vọng suốt thời gian dài.
4. Nguy cơ lãi suất tăng cao:
Trường hợp bạn chọn lãi suất biến động thì có thể lãi suất sẽ tăng cao tùy theo biến động kinh tế. Khi đó nguy cơ số tiền chi trả hàng tháng sẽ vượt khả năng thanh toán của bạn.
Lưu ý: khi vay ngân hàng tùy tín dụng mà bạn sẽ nhận được ưu đãi về lãi suất khác nhau. Vd lãi suất quy định là 5% nhưng tín dụng bạn tốt có khả năng bạn được 3% ưu đãi và lãi suất bạn trả thực tế chỉ 2%. Nhưng nếu bạn trả trễ hạn thì bạn sẽ mất chế độ ưu đãi và bạn phải chịu lãi suất quy định tại thời điểm đó, có thể cao hơn mức 5%/ 1 năm.
5. Nguy cơ thiên tai như động đất, sóng thần, dịch bệnh:
Nếu chẳng may xảy ra thiên tai làm cho căn hộ bạn bị hư hại nghiêm trọng thì trong suốt khoảng thời gian tư sửa bạn sẽ không có thu nhập. Tiền nhận được từ bảo hiểm có khả năng không đủ để bạn tu sửa, buộc bạn phải bù vào.
Dịch bệnh cũng là yếu tố ảnh hưởng đến đời sống của người thuê căn hộ, nếu chi phí nhà quá cao thì họ sẽ tìm nơi khác phù hợp hơn. Ngược lại giảm phí thuê nhà có khả năng bạn sẽ bị lỗ.
6. Nguy cơ bán nhà giá không mong đợi:
Những nơi xảy ra thiên tai thường sẽ bị rớt giá làm ảnh hưởng thu nhập của bạn. Hoặc trong trường hợp bạn cần bán nhà gấp thì thường các cty bđs có xu hướng ép giá, bạn sẽ
GIẢI PHÁP GIẢM BỚT RỦI RO:
1. Phải điều tra kĩ khu vực mình muốn đầu tư: nếu khu vực có tỉ lệ người cao tuổi càng cao, tốc độ phát triển đô thị chậm thì khả năng phòng trống sẽ cao.
2. Tránh chọn những căn hộ có môi trường sống bất tiện: căn hộ quá cũ, nhiều phòng chiếu ( phòng 和室 ), xa trung tâm, xa siêu thị, môi trường xung quanh phức tạp không lành mạnh...
3. Nên nhờ cty kiểm tra căn hộ bạn muốn mua xem có đủ tiêu chuẩn chống động đất hay không, vách có bị nứt, cơ cấu nhà có bị hư hại nghiêm trọng không,...thường chi phí kiểm tra trung bình 6-10 man yen tùy theo các hạng mục bạn yêu cầu.
4. Lập kế hoạch đầu tư chi tiết: bạn phải đặt các tình huống xấu nhất xảy ra là gì và đưa ra giải pháp xử lý thế nào cho phù hợp, đó là cách chuẩn bị tâm lý và quản lý rủi ro tốt nhất.
5. Chọn những cty uy tín có lịch sử lâu năm và nghiệp tích tốt: nếu bạn không biết chọn cty nào thì có thể tham khảo những cty lên sàn chứng khoán 東証１ uy tín hơn 東証2.
6. Nếu có thể bạn hãy tham gia các hội thảo seminar, hoặc những blog, trang web đầu tư uy tín để tham khảo và tìm hiểu thông tin.
Hi vọng những thông tin trên hữu ích với bạn.
Bạn có thể tham khảo trên kênh youtube của Nhật Bản - Những điều cần biết theo đường link dưới đây:
